پیام جهش ۴۲درصدی قیمت مسکن جهت دولت چیست؟ متقاضیانی که باعث افت معاملات شدند
عقب نشینی تقاضا از بازار مسکن
عبارات مهم : ایران
پیام جهش ۴۲درصدی قیمت مسکن جهت دولت چیست؟
متقاضیانی که باعث افت معاملات شدند
به گزارش دنیای اقتصاد ؛معاملات خرید مسکن و سطح قیمت آپارتمان ها در پایتخت کشور عزیزمان ایران طی ماه گذشته، دو مسیر متفاوت از هم را طی کردند. کارنامه معاملات ملک در آخرین ماه از بهار ۹۷ نشان می دهد به رغم کم کردن ۳ درصدی حجم خرید واحد مسکونی در پایتخت کشور عزیزمان ایران نسبت به مدت مشابه پارسال، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در همین فاصله، با جهش روبه رو شده است هست. بررسی ها راجع به جنس معاملات انجام شده است در خرداد حاکی است سهم خریدهای سرمایه ای و معاملات مکرر (سفته بازی) در بازار مسکن رشد کرده و در مقابل، تقاضای مصرفی عقب نشینی کرده است.
عقب‌نشینی تقاضا از بازار مسکن
بالاترین تورم ملکی ۵ سال گذشته در بازار مسکن شهر تهران، جهت خرداد ماه امسال به ثبت رسید.اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن از کارنامه بهاری معاملات ملک نشان می دهد ماه گذشته میانگین قیمت مسکن در پایتخت کشور عزیزمان ایران به رغم افت معنادار حجم خرید آپارتمان، نیم میلیون تومان در هر مترمربع زیاد کردن پیدا کرد. سطح فعلی میانگین بهای فروش واحدهای مسکونی براساس آمار اعلام شده، از مترمربعی ۶ میلیون تومان گذشته و به ۶ میلیون و ۴۹۰ هزار تومان رسیده هست. اردیبهشت ماه امسال، سطح قیمت میانگین، به مرز ۵ میلیون تومان (در مترمربع) رسیده بود.
قیمت مسکن در ماه نهایی بهار ۹۷، رقمی معادل ۸ درصد نسبت به ماه میانی این فصل زیاد کردن یافت و جهش ۴۲ درصدی نسبت به ماه نهایی بهار ۹۶ را تجربه کرد. این میزان «تورم ماهانه» و «تورم نقطه ای» مسکن در خرداد امسال، از اوایل سال ۹۲ تا کنون، بی سابقه هست. تورم ماهانه مسکن در اردیبهشت سال ۹۲ تحت تاثیر نقطه اوج سفته بازی های ملکی و البته خریدهای مصرفی، بیشترین شیب را پیدا کرد و میزان آن (رشد ماهانه قیمت) به ۵/ ۹ درصد رسید. ولی بعد از آن، به علت شکل گیری رکود و تخلیه حباب مسکن، شیب رشد ماهانه قیمت مسکن همواره کمتر از سطح ۵/ ۹ درصد قرار داشت. تورم نقطه ای مسکن نیز تا شهریور سال ۹۲ در سطح بالای ۵۰ درصد قرار داشت و سپس با کم شدن شیب رشد ماهانه، شیب تغییرات نقطه ای نیز فروکش کرد.
پیام جهش ۴۲درصدی قیمت مسکن جهت دولت چیست؟ متقاضیانی که باعث افت معاملات شدند
با این حال، پرش های پی در پی قیمت مسکن طی ۶ ماه گذشته از رونق معاملات خرید مسکن در پایتخت کشور عزیزمان ایران باعث شد در خرداد امسال، میزان زیاد کردن نقطه ای قیمت، رکورد بیشترین سطح از شهریور ۹۲ تا کنون را به ثبت برساند.
جهش ۴۲ درصدی قیمت مسکن در ماه گذشته، در شرایطی اتفاق افتاده که حجم معاملات خرید آپارتمان در پایتخت در همین فاصله زمانی –خرداد ۹۷ نسبت به خرداد ۹۶- رقمی معادل ۳ درصد افت کرده هست. حجم معاملات مسکن در خرداد امسال نسبت به اردیبهشت (تغییرات ماهانه) نیز ۲۲ درصد کم کردن یافته هست. به بیان دیگر، در حال حاضر بدون آنکه ابعاد بازار معاملات مسکن بزرگ شود، سطح قیمت ها رو به زیاد کردن هست. انتظار می رفت، در خرداد ماه امسال با توجه به کم شدن حجم خرید و فروش آپارتمان ناشی از واکنش‌ها سنتی بازار در ماه های رمضان، دور موتور تورم مسکن نیز کند شود. ولی به یک علت، شیب تورم ملکی نه تنها کم نشد که زیاد کردن هم پیدا کرد.
بررسی های «دنیای اقتصاد» راجع به حرکت خلاف جهت دو متغیر حجم معاملات و سطح قیمت در بازار مسکن مشخص می کند: اثرگذاری تحولات اقتصادی و سیاسی به عنوان یک متغیر بیرونی پروزن بر بازار معاملات ملک باعث جنبش خرید یک گروه تقاضا شده است و پیامد آن، جهش قیمتی را رقم زده هست. تحقیقات میدانی نشان می دهد خریداران مصرفی ماه گذشته از بازار معاملات عقب نشینی کردند؛ ولی مانور تقاضای سرمایه ای و واکنش‌ها های سفته بازانه (معاملات مکرر ملک در کوتاه مدت به قصد استفاده از تغییرات روزانه قیمت) باعث شد شیب تورم ملکی در مسیر زیاد کردن رکورد بزند. تورم ماهانه مسکن در اردیبهشت ماه، رقمی برابر با ۱/ ۷ درصد و تورم نقطه ای (میزان زیاد کردن نسبت به اردیبهشت ۹۶) نیز معادل ۶/ ۳۲ درصد شد. ولی در ماه نهایی فصل بهار، هم شیب تورم ماهانه و هم شیب تورم نقطه ای زیاد کردن پیدا کرد. نماگرهای مربوط به معاملات ملک در دو منطقه مصرفی بازار مسکن پایتخت کشور عزیزمان ایران حکایت از افت حجم خرید دارد. در مناطق ۴ و ۵، ماه گذشته میزان فروش واحدهای مسکونی ۸ درصد نسبت به اردیبهشت ماه کم کردن یافت. ولی در همین دو منطقه، سطح میانگین قیمت ها، با ۸درصد رشد ماهانه مواجه شد.
عقب‌نشینی تقاضا از بازار مسکن
آنچه باعث کم کردن حجم معاملات خرید مسکن در ماه گذشته شد، عقب نشینی محسوس خریداران مصرفی بود و آنچه جهش قیمت را رقم زد خرید هایی بود که به وسیله تقاضای سرمایه ای انجام شد. تقاضای سرمایه ای در بازار خرید آپارتمان به علت انتظارات تورمی ناشی از جو روانی مرتبط با اوضاع دلار و خوش بین نبودن به چشم انداز اقتصادی، نسبت به ماه های قبل زیاد کردن پیدا کرده هست. تقاضای سرمایه ای معمولا بر سر قیمت پیشنهادی فروشنده، چانه زنی نمی کند. در یکی از مناطق گران قیمت شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران در جریان بررسی شرح قراردادهای ملکی جهت محاسبه سطح قیمت میانگین معاملات خرداد، مشخص شده است بعضی معاملات با قیمت کمتر از مترمربعی ۴میلیون تومان انجام شده؛ در حالی که میانگین قیمت در آن منطقه ۱۴ میلیون تومان در مترمربع هست. این اتفاق بیانگر بازی سفته بازهای ملکی در صحنه معاملات مسکن ناشی از وحشت آنها از فرمان مالیاتی اخیر دولت هست؛ به این معنا که بعضی خریداران سرمایه ای جهت در امان ماندن از تور احتمالی مالیات ها، به کم نمایی در اعلام ارزش واقعی معاملات خود رو آورده اند.
آنچه در فضای فعلی بازار مسکن محرز است و واسطه های ملکی نیز آن را تایید می کنند، پررنگ شدن نقش تقاضای سرمایه ای در معاملات خرید آپارتمان هست. توان مالی قابل توجه این گروه در مقایسه با قدرت خرید تضعیف شده است تقاضای مصرفی، باعث شده است عقب نشینی خریداران مصرفی از بازار نتواند اثرکاهنده بر تورم مسکن داشته باشد.
پیام جهش ۴۲درصدی قیمت مسکن جهت دولت چیست؟ متقاضیانی که باعث افت معاملات شدند
نتایج بررسی های «دنیای اقتصاد» از ترکیب تقاضای موجود در بازار خرید مسکن شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران حاکی است که در حال حاضر سهم خریدهای سرمایه ای آپارتمان (خرید نه به قصد سکونت بلکه به قصد حفظ ارزش واقعی دارایی به وسیله افراد)، اوج هست. در این میان، آن دسته از تقاضای مصرفی که قصد تبدیل آپارتمان ملکی خود به واحدی با مشخصات دیگر را دارد نیز نسبت به منزل اولی ها در معاملات، زیاد شده است هست. منزل اولی ها در بازار جست وجوهای ملکی حضور دارند؛ ولی چون تعداد فایل های مناسب این گروه از تقاضا (کم متراژ با سطح قیمتی پایین)، به شدت کم کردن پیدا کرده، آنها به اجبار قادر به خرید نسبت به به عنوان نمونه نیمه دوم سال ۹۶، نیستند.
لوکس ترین منطقه شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران یعنی منطقه یک که در ماه های قبل از خرداد ۹۷، همواره میزان رشد قیمت در آن، کمتر از مناطق مصرفی بود، در حال حاضر، به لحاظ رشد قیمتی، سبقت گرفته هست. در منطقه یک تهران، ماه گذشته، میانگین قیمت مسکن ۱۱ درصد نسبت به اردیبهشت امسال زیاد کردن پیدا کرد. تورم ماهانه مسکن در منطقه یک، ۳ واحد درصد از تورم ماهانه مسکن مناطق ۴ و ۵، زیاد هست. حجم معاملات خرید مسکن در غالب مناطق پایتخت کشور عزیزمان ایران در ماه گذشته، با افت ماهانه مواجه شد ولی در منطقه یک، عوض کردن نکرد و «رشد صفر» معاملات خرید رقم خورد. تحولات بازار مسکن منطقه یک، مهر تایید بر حضور تقاضای سرمایه ای با قدرت خرید اوج در بازار ملک است.
عقب‌نشینی تقاضا از بازار مسکن
به گزارش «دنیای اقتصاد»، کارنامه بهاری بازار مسکن پایتخت کشور عزیزمان ایران نشان می دهد، میانگین قیمت مسکن در بهار امسال ۳۴ درصد نسبت به بهار سال گذشته زیاد کردن پیدا کرده هست. در این فاصله زمانی، حجم معاملات خرید آپارتمان تنها ۴ درصد رشد کرده هست. کارشناسان اقتصاد مسکن در تحلیل آنچه به جهش ۴۲ درصدی قیمت مسکن منجر شده است هست، تاکید می کنند: وضع موجود بازار ملک حاوی یک خبر است که بر اساس آن، دولت باید در شناسایی منشأ تورم به وجود آمده در بازار، بر متغیرهای بیرونی متمرکز شود.
اگر چه کسری عرضه واحدهای پرمتقاضی (کم متراژ) در حال حاضر بخشی از التهاب قیمتی را موجب شده است ولی ریشه هیجان خرید مسکن ناشی از متغیرهای بیرونی همچون اوضاع دلار، فرجام برجام و ضعف تیم اقتصادی دولت در تنظیم پایدار شاخص ها است که در نهایت باعث شکل گیری انتظارات تورمی در جامعه و انتقال آن به بازار ملک به شکل زیاد کردن تقاضای سرمایه ای شده است است.
منشأ دلاری رشد قیمت پیشنهادی
واسطه های بازار معاملات خرید و فروش مسکن در حالی «نوسانات بازارهای اقتصادی» به خصوص تغییرات قیمت در بازار «دلار» را از بااهمیت ترین دلایل جهش قیمت مسکن در خرداد ماه اعلام می کنند که در عین حال از «کسری شدید عرضه آپارتمان به بازار فروش» نیز به عنوان یکی از بااهمیت ترین عوامل اثرگذار در جهش قیمت خبر می دهند.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، میانگین قیمت مسکن در مناطق ۲۲ گانه شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران در حالی خرداد امسال در مقایسه با خرداد سال گذشته ۴۲ درصد زیاد کردن یافت و در مقایسه با اردیبهشت امسال نیز ۸ درصد زیاد شد ولی کم کردن حجم معاملات خرید مسکن، به تعبیر واسطه های بازار معاملات آپارتمان های مسکونی در واقع نوعی واکنش‌ها طبیعی خریداران مصرفی و تصویر العمل قابل آینده نگری آنها به کمبود عرضه آپارتمان و جهش قیمت فروش واحدها هست. ماه گذشته، ۱۳ هزار و ۷۵۱ واحد مسکونی در شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران فروخته شد هر چند کل قراردادهایی که در این ماه در سامانه ثبت شرح معاملات ملک به ثبت رسید معادل ۱۵ هزار و ۲۰۹ قرارداد بود؛ ولی با توجه به آنکه محتوای بعضی از قراردادهای ثبت شده است در این سامانه از جنبه های گوناگون دارای مسئله بود، در مجموع ۱۳ هزار و ۷۵۱ واحد مسکونی فروخته شده است در شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران را می توان در فرآیندهای مربوط به محاسبه میانگین قیمت مسکن و همچنین حجم معاملات صورت گرفته در این ماه لحاظ کرد. اردیبهشت امسال نیز ۱۷ هزار و ۶۰۵ فقره معامله خرید مسکن در این سامانه به ثبت رسیده بود.
واسطه های بازار معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی منشأ جهش قیمت به رغم کم کردن حجم معاملات خرید در بازار مسکن را از سوی دیگر به انصراف گروهی از سازنده ها از عرضه واحدهای مسکونی آماده به بازار مسکن اعلام می کنند؛ هم اکنون گروه هایی از سازندگان واحدهای مسکونی که به علت در اختیار داشتن واحدهای مسکونی آماده عرضه، می توانستند تامین کننده بخشی از واحدهای مسکونی مورد نیاز در بازار تقاضا باشند و به عنوان فروشنده در بازار حضور داشته باشند فعلا عرضه این واحدها را به بازار فروش متوقف کرده اند. در عین حال، هم اکنون یک نقطه قوت در بازار مسکن از بابت عرضه آپارتمان های مسکونی به بازار فروش وجود دارد که مانع از افت شدید حجم معاملات مسکن به رغم کم کردن قابل توجه عرضه واحدهای مسکونی از سوی بعضی مالکان به بازار مسکن شده است است.
واسطه های بازار معاملات مسکن در این باره به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند: در حال حاضر اگرچه حجم عرضه مسکن از سوی مالکان و سازندگان عادی به بازار فروش به شدت کم کردن یافته هست، ولی عرضه واحدهای مسکونی از سوی بعضی نهادها مانند بانک ها مانع از افت شدید معاملات خرید مسکن در خرداد ماه شد. واسطه ها در عین حال معتقدند نوسانات قیمت دلار بااهمیت ترین عامل جهش قیمت مسکن در خرداد ماه هست؛ تغییرات شدید قیمت دلار در خرداد ماه موجب شد به رغم تعداد روزهای تعطیل قابل توجه در این ماه و افت محسوس حجم معاملات، قیمت مسکن همچنان سیر صعودی داشته باشد و ۴۲ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل زیاد کردن یابد.
تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» بر مبنای بیانات واسطه های ملکی شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران نشان می دهد تعداد قابل توجهی از افرادی که واحدهای آماده عرضه به بازار فروش در اختیار دارند به علت وجود انتظار جهت زیاد کردن قیمت دلار، سطح قیمت پیشنهادی خود جهت فروش واحدها را با فاصله زیادی نسبت به آخرین قیمت قطعی مربوط به آپارتمان های فروخته شده است در آن محل تعیین می کنند. واسطه ها در تشریح یک نمونه از این واکنش‌ها مالکان به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند بسیاری از مالکان در شرایط فعلی قیمت گذاری نامتعارف واحدهای خود را ناشی از انتظارات موجود جهت زیاد کردن قیمت دلار در ماه های پیش رو توجیه می کنند؛ به این معنا که با این توجیه که چون چشم انداز میان مدت قیمت دلار افزایشی است و مسکن کالایی دیر نقدشونده است از هم اکنون زیاد کردن قیمت دلار در ماه های آتی باید در قیمت مسکن اعمال شود تا مالکان در وقت فروش مجبور ضرر و زیان نشوند. واسطه های ملکی تاکید می کنند که این واکنش‌ها نامتعارف بعضی سازندگان و مالکان در نهایت منجر به ایجاد «رکود تورمی» در بازار مسکن می شود و احتمال بازگشت رکود در فصل جدید-تابستان امسال-را زیاد کردن می دهد.
واژه های کلیدی: ایران | بازار | آپارتمان | خرید آپارتمان | اخبار اقتصادی و بازرگانی
دانلود فایل ها
توجه: ممکن است تمام لینک های دانلود به دستور مقام قضایی حذف شده باشد...
